Если вы собираетесь приобрести жилье по ипотеке, вы должны четко знать, каким образом вы можете распоряжаться недвижимостью, находящейся в залоге у банка. И возможно ли подарить квартиру, приобретенную по ипотеке и в настоящий момент состоящую в залоге у банка.

Специалисты говорят, что распорядиться квартирой, приобретенной по ипотеке и состоящей в залоге у банка, можно исключительно с разрешения кредитора. В стандартных кредитных договорах, которые подписывают заемщики, получая ипотечный кредит, этот момент всегда прописывается.

В нашем законодательстве, а конкретно в параграфе  «Об ипотеке» - п. 1 ст. 37 ФЗ говорится, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу посредством продажи, обмена, дарения, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом исключительно с согласия залогодержателя, если договором об ипотеке не предусмотрено другое.

Банки, составляя договор об ипотечном кредите, как правило, уточняют, что квартира не может быть подарена. Однако даже если банк не оговорил подобный момент, кредиторы исключительно редко идут навстречу залогодателю.  Сделки такого рода  являются серьезным риском для банка.

Сами посудите – квартира состоит в залоге у банка. Она является обеспечением выданного банком кредита. И если права собственности на эту квартиру перейдут к третьим лицам (в результате дарения, обмена и т.п.), то по закону банк (кредитор) уже не имеет на данный объект залога (ипотечную квартиру) тех же прав и возможностей. В ходе этой процедуры дарения банк может в принципе полностью потерять обеспечение выданного кредита – заложенную квартиру. Естественно, что для банка подобная ситуация категорически неприемлема.

Собственник купленной по ипотеке квартиры может, конечно, втихую, не получив согласия банка, оформить дарение или другое действие по отчуждению имущества. Но в таком случае банк имеет полное право выбирать меры наказания и возврата недвижимости в залог. Чаще всего банк либо требует признания недействительной сделки об отчуждении заложенного имущества либо досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, и вне зависимости от того, кому принадлежит заложенное имущество, обратить на него взыскание. 

Опять же, норма, определенная пунктом 1 статьи 37 ФЗ «Об ипотеке» предоставляет залогодержателю и залогодателю право в договоре об ипотеке ввести другой порядок отчуждения заложенного имущества. 

Поэтому помните – если вы оформляете квартиру в кредит, но планируете в недалеком будущем ее подарить, то вы должны добиться от банка согласия на включение в ипотечный договор еще одного, совсем небольшого пункта, по которому ваша квартира может быть отчуждена другому лицу без получения предварительного разрешения залогодержателя. В договоре это чаще всего формулируется следующим образом – имущество, находящееся в залоге по ипотечному договору, может отчуждаться залогодателем другому лицу без согласия залогодержателя. 

Но, к сожалению, добиться включения подобного пункта в ипотечный договор очень сложно. Банки неохотно идут на это, и их тоже можно в этом понять. 

По материалам http://credit.rbc.ru/.